[최지희 변호사의 법률상담소]보증금사기 남의 일이 아닌 이유

최지희 변호사 / 기사승인 : 2019-09-16 09:05:47
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얼마 전 수원에서 삼성직원 400명이 임차보증금 사기를 당하였다는 뉴스로 떠들썩했다. 피해자는 전체 800여명, 피해금액은 500억원에 이른다고 한다. 이 사건은 아직 현재진행형으로 사기여부에 대한 결론이 난 것은 아니다. 그러나 대다수의 임차인들이 동인한 임대인으로부터 임차보증금을 대부분 받지 못하게 되었다는 것은 팩트로 보인다. 어떻게 그렇게 많은 사람들이 사기를 당할 수가 있을까, 등기부도 안 떼어봤나, 라는 생각이 든다.

그렇지만 아무리 꼼꼼하게 등기를 확인하고, 권리관계를 살펴도 임대차계약에서 임대차보증금을 전부 반환받는 것은 누구도 100% 장담할 수 없다. 소액보증금의 경우 주택임대차보호법에서 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에는 최선순위로 우선변제를 받을 수 있도록 하고 있지만 이것은 지역과 금액에 따라 일부만 보호할 뿐이므로 누구에게나 완전한 보호장치가 될 수는 없다.

예를 들어, 다가구주택은 다세대주택과 달리 건축법 시행령 상 집합건물이 아니고 한 사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별 구분소유가 불가능하고 따라서 임차인이 본인보다 먼저 입주한 임차인이 몇 명이 있는지, 그 사람들은 각각 보증금을 얼마씩 냈는지 집주인이 제대로 알려주지 않는다면 나중에 경매가 진행될 경우 본인이 낸 보증금은 돌려받을 수 없는 일이 발생하게 된다.

위에서 언급한 수원 사례에서도 계약 당사자가 몇 번째 세입자인지, 전월세 비율이 어느 정도인지, 선순위 보증금이 얼마인지 전혀 확인할 수 없는 상태에서 임대인 측에서 가짜 현황표를 만들어 보여주면서 임대차계약을 체결하였다고 하니 이러한 경우에는 누구라도 꼼짝없이 피해를 당하게 된다.

최근에는 선순위인 국세나 지방세 체납이 있는지 확인하기 위해 입주일에 임대인의 세금완납증명서를 교부받는 경우가 많지만, 그렇다하더라도 납입기간이 먼저 도래한 미납 국민연금보험료가 얼마인지 알 수 없고, 임대인이 개인사업을 하는 사람인 경우 최선순위인 3개월 치 미지급 급여와 3년 치 미지급 퇴직금이 얼마인지까지 사전조사하는 것은 불가능하다.

부동산에서 발급받아 주는 목적물의 등기부등본을 확인하고, 입주일에 임대인으로부터 세금완납증명서를 받는다면 우선 임차인으로서는 주의의무를 다했다고 할 수는 있겠다. 그러나 유일한 재산일 수도 있는 임대차보증금을 지키기 위해 보다 품을 판다면, 임대인 주소지의 등기부등본도 떼어 혹시 가압류가 들어온 것은 없는지, 대부업체나 사채를 쓴 것이 없는지를 확인함으로써 임대인의 자금상황도 대략이나마 확인하여 보는 것이 좋겠다. 또한 부동산 중개인이 집합건물의 해당 동호수에 대한 부동산등기만 떼어주었다면 대지권의 목적인 토지의 등기부도 떼어달라고 하여 토지에 건물과 다른 등기가 되어 있는 것은 없는지 확인하여야 한다. 건축물대장도 떼어 보아 등기와 대장이 다른 점은 없는지, 불법건축물로 분류되어 있지는 않은지 확인하고, 본인이 계약하는 집이 다가구주택이거나 다른 세입자가 있는 경우라면 가능한 주민등록 전입세대를 발급받아 달라고 요구하여야 한다.

수원, 전북 익산, 경북 경산, 대구 등에서 발생한 이른바 ‘원룸 사기 사건’과 같은 피해를 막고자 이미 국회에는 임대인과 공인중개사가 주민등록 전입세대 목록 제공을 의무화하는 주택임대차보호법과 공인중개사법의 개정입법이 발의되어 있다. 그러나 법률안이라는 것은 언제 통과가 될지 모를 일이니 우선 내 재산은 내가 지킬 수 있도록 조금은 뻔뻔하고 꼼꼼하게 자료를 요구하고, 근저당권이 많거나 가압류, 가처분, 임차권등기명령이 등기되어 있는 물건은 조금 더 주의를 기울이는 수 밖에 없다.

 

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