[최지희 변호사의 법률상담소] 임대차계약체결 당시 임차인에게 경매절차가 진행 중인 사실을 알리지 않은 임대인, 사기죄 성립할까?

최지희 변호사 / 기사승인 : 2018-11-12 10:36:12
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<임대차계약체결 당시 임차인에게 경매절차가 진행 중인 사실을 알리지 않은 임대인, 사기죄 성립할까?>

 

-법무법인 씨앤케이, 최지희 변호사-

 <사진=ⓒGettyImagesBank이매진스 제공>

 

A씨는 최근 공인중개사 사무소를 통하여 B씨 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하였다. 그런데 갑자기 위 주택의 경매절차가 진행되어 C씨에게 경락되었고, 이에 C씨는 A씨에게 위 주택에서 퇴거할 것을 요청하고 있다. 알고 보니 임대차 계약을 체결할 당시 위 주택에 이미 경매절차가 진행 중이었음에도 불구하고 B씨는 A씨에게 이 사실을 알리지 않았는데, 그렇다면 A씨는 B씨에게 사기죄의 형사책임을 물을 수 있을까?

 

사기죄에 관하여 형법 제347조에서는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득하거나 혹은 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상 이익을 취득하게 한 때 처벌될 수 있다고 규정하고 있으므로, 사기죄가 성립하기 위해서는 기망행위, 피해자의 착오, 피기망자의 재산상의 처분행위, 재물 또는 재산상의 이익취득 등이 요구된다.

 

사기죄의 성립요건 중 하나인 기망행위에 대하여 대법원은 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것이다(대법원 1998. 12. 8 선고 983263 판결 등 참조).”라고 판시한다.

 

그렇다면 위의 사례에서 임대인인 B씨에게는 A씨에게 위 주택에 대하여 경매진행중인 사실을 알려야 하는 법률상 고지의무가 인정될 수 있을까?

 

이에 관하여 대법원은 피해자가 이 사건 임대차계약 당시 임차할 여관건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다(대법원 1998. 12. 8 선고 983263 판결).”라고 판시하는바, 이러한 법리에 비추어 보면 위 사례에서 A씨는 임대목적물이 경락되면 본인의 임차권이 보호받지 못하고 임대목적물을 인도해야할 의무가 생기므로 위 사실을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하므로 당연히 B씨에게 이를 고지할 법률상 의무가 있다고 볼 것이다.

 

그런데 부동산에 대한 경매가 진행되면 부동산등기부에 경매개시가 등기되므로 B씨는 A씨가 스스로 위 임대차목적물의 등기부등본을 확인 및 열람하는 것이 가능하므로 본인은 사기죄의 죄책을 지지 않는다고 주장할 수 있지 않을까? 법원은 위와 같은 항변이 문제된 사안에서도 임차인 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니라고 판시하면서 임대인의 무죄주장을 배척하였다.

 

임대차계약은 우리 주변에서 가장 많이 행해지는 계약인 반면, 위와 같은 피해사례는 왕왕 발생하고 있다. 임차인의 입장에서는 임대인이 사기죄로 형사처벌을 받더라도 재산상 피해를 곧바로 회복하게 된다는 보장은 없다. 따라서 임대차계약을 체결하기 전에 미리 목적물의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 정확히 확인하고, 당장 경매에 들어가 있지 않더라도 부채가 너무 많거나 세금체납으로 압류가 된 경우에는 언제든 경매가 개시될 수 있다는 점을 유념하고, 임대차보증금에 대한 최우선변제가 가능한지 여부 등을 구체적으로 확인하여 임대차계약을 체결할지 여부를 결정하는 것이 피해를 줄일 수 있는 유일한 방법이라는 사실을 주지하여야 한다.

 

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