[최지희 변호사의 법률상담소]상가건물 임차인의 권리금 보호법

최지희 변호사 / 기사승인 : 2019-07-16 11:44:36
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2015년 상가건물임대차보호법의 개정으로 권리금의 개념이 법의 테두리로 들어와 보호받게 되었다는 점은 널리 알려진 사실이다. 또한 권리금의 개념 역시 어느 정도 확립되어 있다. 그러나 권리금에 대한 분쟁은 아직 진행 중이고, 관련법의 해석과 관련한 법원의 판례도 생성 중이다. 

며칠 전 대법원은 상가 건물주가 가게를 직접 운영한다며 장사하던 임차인을 내보내는 경우에 임대인인 건물주가 임차인에게 권리금을 직접 지급하여야 한다고 판결했다. 대법원은 “건물주가 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 경우에는 임차인에게 새 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다”며 “이 경우 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 새 임차인을 주선하지 않았더라도 건물주가 권리금 회수 기회를 보호해줘야 할 의무를 어겼다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있다”고 판결했다.

상가건물임대차보호법 상 권리금에 관한 규정은 제10조의 3 내지 제10조의 7인데, 제10조의 3은 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’라고 정의하면서 제10조의 4에서 권리금 회수기회의 보호에 관하여 규정하고 있다.

구체적으로 법 제10조의 4에 따른 권리금회수 규정을 보면 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’고 하면서 권리금 회수를 방해하는 행위를 나열하고 있는데, ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖의 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 하면 정당한 사유가 없는 한 임대인은 임차인에게 손해배상을 해 주어야 하고, 위 방해행위는 “임차인이 신규 임차인을 주선하는 것”이 임차인이 임대인의 방해행위에 책임을 묻기 위한 요건인 것처럼 규정하고 있다.

앞서 언급한 사안은 건물주가 임대차계약 갱신을 거부하고 임차인으로부터 상가를 인도받아 직접 커피전문점을 개업함에 따라 임차인이 신규 임차인을 주선한 바 없었기 때문에 임차인은 “임대인이 상가를 직접 사용하겠다고 함에 따라 새 임차인을 주선하지 못했고, 결국 새 임차인에게 받을 권리금 3,700만원을 손해 봤다”고 소송을 제기하였으나, 1심과 2심에서는 위 법문의 문언에 따라 임대인이 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판결하였던 것을 대법원에서 원심을 파기한 사안이다.

즉 지역상권이 뜨면서 임대인이 임차인을 내보내고 직접 영업을 하는 경우에는 임차인의 권리금회수 보호에 상가임대차보호법 상 공백이 있는 듯 하나 대법원이 이 경우에도 임차인에게 권리금 회수의 기회를 보장할 수 있다고 해석함에 따라 그 동안 만연한 동일한 관행에 제동을 건 것이다.

상가임대차보호법 제10조의 4 제2항에서는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 것이 정당한 경우를 두어 임대인이 재산권 행사와 임차인의 권리금 회수권의 균형을 맞추고 있는데, 이 규정에 의하면 임대인은 임차인이 주선한 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 다하지 못할 가능성이 큰 경우, 전 임차인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우에는 임대차계약 거절이 가능하다.

상가임대차보호법에 권리금의 규정이 들어온 것은 몇 년 되었지만, 아직도 권리금을 어떻게 회수하는지 잘 알지 못하는 임차인, 계약기간만 만료되면 권리금 회수 기회를 보장하지 않더라도 위법이 아니라고 생각하는 임대인이 많다. 권리금에 대한 구체적인 이해를 통하여 임대인과 임차인이 상생하는 사회분위기가 무르익기를 바래본다.

 

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