[최지희 변호사의 법률상담소] 재건축조합에서 빠져나올 수 있을까

최지희 변호사 / 기사승인 : 2019-11-25 09:00:17
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도시 및 주거환경정비법 상 정비사업은 크게 도시 저소득층 거주지역을 중심으로 기반시설이 극히 열악하고, 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한 '주거환경개선사업', 기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한 '주택재개발사업(재개발)', 기반시설이 양호한 지역에서 주택만 새로 짓는 '주택재건축사업(재건축)', 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역을 대상으로 한 '도시환경정비사업' 등으로 나뉜다.

이 중 통상 재건축조합이라고 하면 기반시설이 양호한 지역에서 주택만 새로 짓는 ‘주택재건축사업’을 말하며, 재개발사업의 경우에는 자동으로 조합에 가입되는 강제가입제를 채택하고 있어 임의탈퇴를 할 수 없는 것이 원칙이지만, 재건축조합의 경우에는 그렇지 않기 때문에 사업의 진행경과에 따라 조합에서 빠져나오는 것이 가능하다.

재건축사업은 조합설립을 하기 전에 추진위원회를 구성하는데, 토지 등 소유자가 추진위원회 구성에 동의하면 조합설립에 동의한 것이 되어 조합원이 되는데 추진위원회 단계에서 조합 단계로 진행되는 동안 집행부와의 갈등이나 장시간 기간이 소요되는 과정에서 경제적인 문제로 재건축사업에서 빠져나오려고 하는 경우가 많다. 이런 경우 자신을 조합원으로 포함하여 조합으로 설립인가 또는 변경인가를 받기 전이라면 그 조합원은 시장, 군수 및 추진위원회에 조합설립에 동의하지 않는다는 부동의 의사표시를 제출하는 방법으로 언제든 조합원이 되지 않을 수 있다. 이를 제한하는 조합 규약이 있더라도 재건축조합규약에서 이러한 제한규정은 법적 구속력이 없다고 해석된다.

재건축조합이 설립되고 사업시행인가를 받은 후 관리처분의 단계에 이르면 조합에서는 조합원에게 분양신청을 하도록 하는데, 분양신청 시점에 조합을 탈퇴하는 방법은 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 했다고 하더라도 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회하면 돈을 받고 조합에서 빠져나올 수 있다. 「도시 및 주거환경정비법」제73조에서는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여는 사업시행자로 하여금 현금청산을 하도록 정하고 있기 때문이다. 현금청산자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비, 청산금 등의 비용납부의무, 철거 이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 되기 때문에 결국 조합원으로서의 지위를 상실하게 되는 것이다.

만약 분양신청까지 했는데 동, 호수 배정이 마음에 들지 않아 분양계약을 체결하고 싶지 않은 경우에는 어떨까. 조합원이 분양신청은 했지만 분양계약 체결 시점에 분양계약을 체결하지 않게 되면, 통상적으로 조합의 정관에서 현금청산자가 될 수 있도록 규정하고 있으므로 이 경우에도 조합원은 정관의 정한 바에 따라 조합탈퇴가 가능하다.

소유 중인 토지나 건물이 재건축 지역이 되어 기류에 휩쓸려 제대로 알지도 못하는 사이 조합원이 되었다가 빠져나오는 방법을 몰라 고민하는 경우가 있다. 이런 경우 우선 본인이 교부받은 계약서나 조합의 정관 등을 잘 살펴보면 해답을 찾을 수 있으니, 작은 부동문자로 인쇄된 문서라도 꼼꼼히 확인해 보아야 한다.

 

 

 

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