[최지희 변호사의 법률상담소] 임대목적물의 경매 후 임차인의 지위

최지희 변호사 / 기사승인 : 2019-01-28 17:50:16
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(이슈타임)최지희 변호사=A씨는 월세 없이 임대보증금 7000만원을 지급하고 B로부터 빌라를 임차하였다. A씨는 임차주택을 인도받아 확정일자를 받았으며, 주민등록을 이전하였고, 임대차기간 종료 후 B로부터 보증금을 반환받지 못하자 임차권등기까지 마쳤다. 

A씨는 임차권등기를 마친 후에도 1년 동안 보증금을 반환받지 못하였고 B를 상대로 임대차보증금 7000만원을 구하는 민사소송을 제기하였고, 승소하여 임차보증금 7000만원 및 임차권 등기일로부터 연 5%, 소송제기일로부터 연 15%의 이자를 받으라는 판결이 확정되었다. A씨는 판결문을 근거로 B씨 소유의 임차주택에 대한 강제경매를 신청하였고, 경매절차에서 C씨가 낙찰 받아 소유권이전등기를 마쳤다. 강제경매 당시 B씨가 A씨로부터 받을 돈은 보증금 7000만원에 이자 200만원 정도가 불어나 총 9000만원 가량이 되었다. 

위 사건에서 B씨는 경매절차에서 임차보증금 일부를 배당받아 갔고, C씨에게 나머지 임대보증금을 달라고 하였지만 C씨는 자력이 없었고, A씨는 법원에 청구이의소송을 제기하여 임대인의 지위는 새로운 소유자인 C씨가 승계하였으므로 본인은 보증금은 물론 이자도 한 푼도 줄 수 없다고 주장하였다. 이 경우 임차인 B씨는 누구로부터 보증금을 받아야 할까? 또 이자는 받을 수 있을까?

임대차보호법 제3조 제4항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결함하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하여, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결). 

또한 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하여 보증금 전액에서 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 법에 의하여 임차인의 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로 경락인은 주택임대차보호법에 따라 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. 

위 사건에서 보면, C씨가 임차주택을 경매절차에서 매수하여 소유권을 취득하였으므로 C씨는 임차주택의 소유권과 함께 임대인(A씨)의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 C씨가 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인인 A씨는 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인 B에 대한 임대차보증금반환채무를 완전히 면하게 되는데, 기존에 발생한 채권·채무도 모두 C씨에게 이전되기 때문에 보증금과 이자 모두 A씨가 인수하게 되는 것이다.

따라서 B씨는 A씨가 아니라 C씨에게 보증금 및 이자 지급을 청구할 수 있을 뿐이다. 위 사건에서 경락인 C씨는 자력이 없었고, 기존 임대인 A씨는 자력이 있었는데 결국 B씨는 권리를 잘못 행사하여 보증금을 반환받기 어려운 상황에 처해졌다. 우선변제권과 대항력 모두를 가지고 있는 임차인은 경매절차에서 어떤 권리를 어떻게 행사할 것인지, 그리고 집행은 누구의 어떤 재산에 할 것인지 신중한 접근이 필요하다. 

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